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長租公寓再也不能任性玩
2019-12-30 10:40谷城新聞网來源:人民網編輯:冷晶晶編審:
長租公寓

租房市场的陷阱有多少?进入長租公寓时代,除了虚假房源、合同漏洞、克扣押金外,违规租金贷、“爆雷”等问题也让租户频频中招。

昨天,住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,在房源真实性、中介禁赚差价等问题上重申,对長租公寓也有新要求:加强监管“高进低出”“长收短付”,指导设立资金监管账户,严查违规建立资金池等。业诜治觯L租公寓将就此告别野蛮生长。

“禁賺差價”只針對經紀機構

“不让赚差价了,那長租公寓过去收的差价是不是就可以退给我?”新规发布后,有租户在社交媒体上如此反问。

《意见》要求,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。但需要注意的是,“不得赚取住房出租差价”的规定仅适用于房地产经纪机构,也就是常说的租房中介,并不包括長租公寓等租赁企业。更通俗地说,市场上的中介仅是居间服務,租赁依然是房东和租户签约,中介只起到居间服務的作用;而像自如、蛋壳这样的長租公寓是租赁企业,相当于二房东,先把房子从房东手中租来,再转租给租户,租户其实是跟租赁企业签约。

對于房地産經紀機構而言,“禁賺差價”也不是新規。2011年就發布的《房地産經紀管理辦法》已明確,房地産經紀機構和房地産經紀人員不得低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價。

但目前長租公寓企业赚的正是差价:先从房东手中以较低价格收来房源,进行简单装修后,再以较高价格租给租户。这不等于長租公寓可以随意涨价,此前多地住建部门都要求租赁企业不得哄抬租金。

嚴查資金池防“爆雷”

虽然本质上是租房,但長租公寓被调侃成“金融产品”。从去年开始,杭州等地長租公寓品牌出现了“爆雷”。

它們都走過同一條路:租賃企業先從房東手裏收來房子、把房子以租金貸的形式租給租戶;金融平台率先把租戶需要支付的租金一次性墊付給租賃企業;後續租戶不再向租賃企業付房租,而是還貸給金融平台。

“这之间的时间差、资金差给租赁企业可乘之机。”一家倒掉的長租公寓负责人向记者形容,因为可以提前从金融平台拿到租金,私设资金池,拼命扩张市场,抢占房源。但这笔钱本不属于長租公寓,而是应该付给房东。只要出现市场需求减弱、金融平台不再打款、向房东大量支付租金等情况,租赁企业就可能出现资金链断裂等问题,房东、租户全受牵连。中原地产首席分析师张大伟直言,長租公寓更大的问题是金融化带来的资金池,转移且随意动用房主的预期租金,存在上下游多重纠纷的隐患。

強力監管勢在必行。相比過去住建部門單方監管,《意見》更強調了金融監管,並把銀保監會納入其中。《意見》首先拿“租賃貸款”開刀:貸款期限不得超過住房租賃合同期限,認真評估借款人的還款能力,嚴格審查貸款用途,防止住房租賃企業形成資金池、加杠杆,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

高風險公寓面臨資金監管

兩種經營模式將面臨強監管——“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)。

正常逻辑下,租赁企业会低价收房、高价转出,运营调整难免也会出现极少的“高进低出”。但大规模的“高进低出”暗藏隐忧。上述長租公寓负责人解释,大规模“高进低出”其实是高于市场价地收房、抢占房源,“租户不傻,不会高价租,于是企业为了回笼资金就不得不低价出租。这里面再配合着‘长收短付’‘资金池’‘租金贷’等操作,堪称玩火自焚。”他说。

由于相對隱匿,這類風險難被及時發現、有力監管。但這次的《意見》中明確,相關部門將指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

“資金監管的方式在二手房業務中已經實現,的確可以發揮很好的監管作用。”也有業內專家建議,租房業務金額小、交易頻繁,具體監管模式還應該進一步探索。

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